Прогнозы о стабилизации арендных ставок и вакантности в конце 2009 года нашли свое подтверждение в торговом и офисном сегменте; практически достиг своей стабилизации складской сегмент. Много фактов указывает на то, что «дно» фактически достигнуто и рынок с фазы спада начинает переходить к фазе оживления, что подразумевает под собой сокращение доли незанятых площадей, начало единичных новых строительств и хоть и низкий, но рост арендных ставок в торговом сегменте и высококачественном офисном сегменте (класс А и В+). Таковы результаты полугодового отчета по инвестициям в коммерческую недвижимость аналитиков компании «Colliers International».
Пул инвесторов оставался практически без изменений в сравнении с 2009 годом, однако в 2010 году игроки инвестиционного рынка настроены более практично. Самым существенным фактором сдерживающим инвестиционную активность остается не экономическая ситуация и проблемы с заемным финансированием, а отсутствие высококачественного продукта на открытом рынке. Это проблема существует с 2008 года, когда многие высококачественные активы были куплены, в том числе и по форвардным соглашениям.
За редким исключением, вниманию инвесторов предлагается партнерство в незавершенных объектах с высокой стадией готовности. Учитывая тот факт, что современных инвесторов в первую очередь интересует покупка стабильных денежных потоков, данный вариант рассматривается единичными компаниями, готовыми взять на себя соответствующие риски. Тем не менее, подобные переговоры ведутся, и до конца 2010 года вполне вероятны новые партнерства по недостроенным объектам коммерческой недвижимости. При этом инвесторов в первую очередь интересуют девелоперские проекты торгового сегмента в центральной части города, во вторую - высококачественные офисные и гостиничные проекты; проекты в складском сегменте вызывают меньший интерес.
В глазах участников рынка риски дальнейшего снижения арендных ставок и простоя помещений существенно снизились, что отразилось на обсуждаемом уровне ставок капитализации. Так, ставки капитализации были скорректированы с прежнего диапазона в 15,0-18,0% до 12,0-15,0% на 2010 год.
Как и в 2009 году, в первом полугодии 2010 году обсуждаемые ставки капитализации продолжают основываться на восприятии рынка его участниками, а не на реальных трансакциях. Причиной является отсутствие инвестиционных трансакций во всех сегментах коммерческой недвижимости кроме складского сегмента.
Заемное финансирование
Проектное финансирование остается труднодоступным: помимо того, что к рассмотрению принимаются в первую очередь уже строящиеся объекты высокой стадии готовности либо качественные проекты с готовой разрешительной документацией, от заемщика требуется участие собственного капитала в размере 40-75% стоимости проекта. Как правило, максимальные сроки предлагаемых кредитов не превышают 7 лет при стоимости займа 12-14% годовых в долларах США. Кроме того, банки (в первую очередь международные) стали уделять повышенное внимание праву собственности на землю, отдавая предпочтение проектам, в которых земля находится в собственности заемщика.
Аналитики отмечают, что предлагаемые условия не выгодны большинству девелоперов, которые находят минимально приемлемой стоимость кредита на уровне 10-11% в год в долларах США и ниже. Тем не менее, все большее количество банков готовы приступить к обсуждению своего участия в финансировании проектов недвижимости, а ставки по кредитам продолжают снижаться. Эксперты не исключают, что к концу 2011 года условия кредитования могут приблизиться к докризисному уровню, при котором максимальный срок кредитования достигал 10 лет, стоимость кредита варьировалась в пределах 8-12% годовых в долларах США, а минимальное участие собственных средств девелопера составляло 25% стоимости проекта.
Первые признаки стабилизации рынка почувствовали и девелоперы логистического рынка. В связи с этим они стали ужесточать условия для арендаторов и отказываться от ранее предоставляемых льгот, привязывать платежи к доллару и жестко фиксировать расценки.
По словам исполнительного директора компании Real Estate Solutions Андрея Борща, впервые с начала кризиса отмечен рост активности со стороны клиентов. «В первом полугодии 2010 года количество сделок по аренде складов выросло на 3-5% по сравнению с отчетным периодом предыдущего года, что говорит о стабилизации рынка логистики», - подчеркивает он.
Указанную тенденцию подтверждает и директор по маркетингу компании SV Development Владимир Степенко, по словам которого наблюдаемая активизация связана со стабилизацией в различных сегментах рынка ритейла - FMCG, бытовой техники, фармацевтики, мебели и пр. «Большинство руководителей компаний предполагают, что дальнейшего падения продаж уже не будет. В связи с этим они перестали сокращать занимаемые площади, а некоторые из них даже стали их увеличивать», - подчеркивает он.
В консалтинговых компаниях добавляют, что последние несколько месяцев стала прослеживаться тенденция двукратного увеличения занимаемых площадей некоторыми арендаторами. Причем «лишние» метры не используются - руководители компаний пытаются сэкономить наперед.
По их мнению, уже зимой будет наблюдаться более активный рост рынка логистики, что приведет к дефициту помещений и, соответственно, к повышению стоимости аренды.
Согласно исследованию, наблюдаемое оживление позволило владельцам складских комплексов отказаться от практики повального снижения цен. «Сегодня арендовать склад класса А можно за $6-6,5/ кв. м в месяц, В - $4-5/кв. м, С - $2-3/кв. м. По сравнению с докризисным периодом арендные ставки снизились на 30%», - говорит директор по стратегическому маркетингу и продажам компании УВК Олег Каленский.
И если в прошлом году большинство девелоперов были готовы предоставить потенциальному арендатору дополнительные скидки в размере 10%, рассрочку платежа на 1-3 месяца или включали операционные расходы в стоимость аренды, то теперь многие из них отказались от предлагаемых программ лояльности.
В итоге, по прогнозам специалистов, учитывая количество ведущихся переговоров, до конца 2010 года с высокой вероятностью могут совершиться еще несколько инвестиционных трансакций, как с объектами, генерирующими денежные потоки, так и с проектами на разных стадиях девелопмента. Как и в 2009 году, наиболее распространенным способом привлечения средств для локальных девелоперов остается продажа части активов. Также в этом году ожидается начало запуска новых строек, так как ряд девелоперов с достаточными запасами собственного капитала завершили оптимизацию проектов и уже приступили к подготовке строительных площадок.
по материалам BIZ.liga.net
